1. Deux composantes : le prix et la redevance
Acheter en BRS, c'est dissocier le bâti du foncier. Vous achetez le logement (le bâti), mais le terrain reste la propriété d'un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) qui vous le concède via un bail de longue durée. D'où deux postes de coût distincts :
1. Le prix d'achat
Un prix au m² encadré et fortement décoté, car vous ne payez pas le terrain. C'est ce qui réduit votre prêt et votre apport.
2. La redevance mensuelle
Un montant mensuel versé à l'OFS pour l'occupation du terrain. Encadré par le bail, donc prévisible dans le temps.
2. Le prix d'achat : des exemples réels
En zone tendue francilienne, les prix BRS au m² tournent autour de 3 000 à 4 500 €/m², contre 6 000 à 10 000 €/m² sur le marché libre. Quelques exemples concrets relevés sur des programmes récents :
| Programme | Ville | Type | Surface | Prix BRS |
|---|---|---|---|---|
| Les Herbes Folles | Saint-Denis (93) | T3 | 64 m² | 195 200 € |
| Avenue François Arago | Antony (92) | T2 | 45 m² | 180 000 € |
| Les Venelles du Landy | Saint-Denis (93) | T4 | 82 m² | 286 680 € |
| Le Clos de Lisle | Poissy (78) | T3 | 69 m² | 214 000 € |
À cela s'ajoute un avantage souvent oublié : les frais de notaire réduits (droits d'enregistrement allégés) et, dans de nombreuses communes, une TVA à 5,5 % au lieu de 20 %.
3. La redevance mensuelle : ce qu'elle est, ce qu'elle couvre
La redevance est le « loyer du terrain ». Elle se calcule généralement au mètre carré de surface habitable, le plus souvent entre 1 et 3 €/m²/mois. Pour un T3 de 64 m² à 2,5 €/m², cela représente environ 160 €/mois.
Point essentiel : cette redevance est encadrée par le bail et révisée selon un indice (IRL ou ICC). Son évolution est donc plafonnée et prévisible, à l'inverse d'un loyer de marché. Elle peut par ailleurs ouvrir droit à l'APL accession dans certains cas.
4. Simulation du coût total mensuel
Prenons un T3 de 64 m² à 195 200 € (exemple Saint-Denis), financé à 100 % sur 25 ans à 3,5 %, avec une redevance de 2,5 €/m².
T3 — 64 m² — 195 200 €
Le même logement au prix du marché libre (≈ 7 000 €/m², soit 448 000 €) impliquerait une mensualité de prêt d'environ 2 240 €, sans redevance mais sans la décote. Même en réintégrant la redevance, le BRS reste largement plus accessible au quotidien.
5. Les frais annexes à anticiper
Au-delà du prix et de la redevance, prévoyez les postes habituels d'une accession : frais de notaire (réduits en BRS), éventuels frais de dossier bancaire, assurance emprunteur, et les charges courantes de copropriété. L'apport reste souvent plus faible qu'en achat classique du fait du prix d'acquisition diminué, et le BRS est compatible avec le prêt à taux zéro (PTZ).
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